Благодаря огромной территории Российской Федерации постоянно развиваются сети автодорог, возрастают транспортные потоки. За счет ежегодного увеличения грузового, пассажирского и частного транспорта, появления новых торговых путей: каждый год по территории Российской Федерации возрастает потребление нефтепродуктов до 15%, что ведет к увеличению количества автозаправочных станций. Главной особенностью отечественных АЗС является то, что в приоритете предоставления услуг является именно осуществление автозаправочных услуг. Исходя из этого техническая оснащенность отечественных АЗС зачастую лучше, чем на Западе. Но, западные АЗС больше развиты в предоставление различных сервисных потребительских услуг (шиномонтаж, магазины, СТО, автомойки и прочее.
Оценка АЗС имеет широкий спектр условий, которые влияют на рыночную стоимость данной категории имущества. Для оценки лучше привлечь компанию, которая занимается оценочной деятельностью в Москве
При оценке АЗС следует помнить, что необходимо рассчитать стоимость целого имущественного комплекса, который включает в себя: земельные, участки, оборудование, топливо, здания и сооружения.
Так же стоит учесть различного рода услуги, которые предоставляются собственникам транспортных средств: оказание ремонтных услуг, пpодажи машинных масел, охлаждающих жидкостей, запчастей и оказание шиномонтажных услуг. Зачастую на территории АЗС может быть расположен магазин, в котором есть всё необходимое для покупателя. На сегодняшний день большинство АЗС оснащены банкоматами, телефонами, это так же может влиять на стоимость данной категории имущества при оценке.
Необходимо понимать, что в погоне за прибылью большинство предприятий старается оказать несколько видов услуг для получения еще большего дохода. Это привело к тому, что узкоспециализированные объекты недвижимости (такие как АЗС) потеряли ряд своих особенностей. Данный объект имущества непосредственно связан с торговой сферой, поэтому требуется анализ его операционной деятельности. Кроме того приходиться учитывать потребность в оборотном капитале, необходимом для нормального функционирования автозаправочной станции, а также анализировать источники финансирования данного
капитала.
Оценка АЗС осуществляется для нескольких целей:
- при сдаче АЗС в аренду, когда необходимо определить размер арендной платы;
- при ликвидации или реорганизации предприятия;
- для получения кредита, когда залоговым имуществом выступает сама же автозаправочная станция;
- при создании юридического лица, когда стоимость АЗС вносится в уставной капитал.
Оценка данной категории имущества так же необходима при её страховании, когда нужно рассчитать размер компенсационных выплат при нанесении этому имуществу ущерба. Данный перечень является открытым, так как ситуаций, при которых необходимо провести оценку АЗС достаточно много.
К основным факторам, влияющим на стоимость автозаправочной станции, можно отнести:
- месторасположение – стоимость автозаправочной станции расположена на не крупной дороге муниципального или регионального назначения будет гораздо ниже, чем стоимость автозаправочной станции
- расположенной на крупной автотрассе федерального значения.
- деловую репутацию – плохое или сомнительное качество реализуемых нефтепродуктов и горючесмазочных материалов на территории АЗС могут отрицательно повлиять на её рыночную стоимость, поскольку данное предприятие будет иметь плохую репутацию среди потребителей.
- разнообразие оказываемых услуг – если на её территории помимо предоставления топлива так же оказываются дополнительные услуги: оказание ремонтных услуг, шиномонтажных работ, продажа автозапчастей, продуктов первой необходимости и продуктов питания;
- разнообразие имущественного комплекса – стоимость автозаправочной станции напрямую зависит от её составляющих, которые включает в себя имущественный комплекс.
Чем больше количества активов в составе имущественного комплекса, тем стоимость АЗС будет выше. Например: количество топливораздаточного оборудования, пистолетов, количество хранимого запаса топлива, дающего возможность реализации максимального запаса горючего в минимальные сроки. доходность объекта оценки – показывает, на сколько прибыльным предприятием является отдельно взятое АЗС.
Для проведения оценки стоимости АЗС собственнику необходимо предоставить специалистам всю необходимую информацию, устанавливающую качественные и количественные характеристики оцениваемого имущества. Так же необходимо предоставить полный пакет документов. При оценке данного имущественного комплекса необходимо точно определить цель оценки, так как оценщик с помощью специальных методов и подходов рассчитает реальную рыночную стоимость автозаправочной станции, что он отразит в отчете, об оценке составленном и оформленном в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.
При оценке АЗС традиционные три подхода используются следующим образом:
Затратный подход, в большинстве случаев, основан на методе замещения, в рамках которого, рассчитывается стоимость прав на земельные участки, улучшения, специализированное оборудование с учетом износов (для двух последних) и «прибыли предпринимателя» (внешнего износа). Затратный подход наиболее реально отражает «стоимость воспроизводства» основных средств, не касаясь самого бизнеса.
Основная проблема находится в сфере определения прибыли предпринимателя (внешнего износа), которые при оценке бизнеса могут трактоваться как положительный и отрицательный гудвилл.
Сравнительный подход базируется на сравнении имеющихся аналогов. Учитываются такие параметры, как емкости ГСМ, виды топлива, тип ТРК, площади земельных участков, месторасположение (регион) с ориентировкой на трафик и деловую репутацию. Здесь возникают сложности в проведении корректировок при отсутствии достаточного предложения аналогов на рынке. В сравнительном подходе ISSN 2223-4047
Доходный подход, в большинстве случаев, основан на данных Заказчика по работе рассматриваемой АЗС в части реализации ГСМ и сопутствующих услуг, операционным расходам и налогообложению. Подход основан на построении денежных потоков, и расчете стоимости бизнеса методами ДДП или прямой капитализации. Основной сложностью является достоверность информации, предоставляемой Заказчиком. Альтернативное получение информации базируется на фотографии рабочего дня и среднеотраслевых данных по АЗС. В доходном подходе оценка приводит к стоимости бизнеса. В ближайшем будущем бензин все еще будет оставаться основным видом топлива, а это означает, что количество заправочных станций в нашей стране будет активно расти, и на рынок войдут новые розничные и оптовые операторы.
